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邓炯
（河南省土地勘测规划院，郑州，450003）
摘要：为建立适合农用地定级估价实际需要的农用地定级估价信息系统，提高农用地定级估价工作效率和精度，形成统一的、完整的城乡土地地价体系，实现地价统一管理的科学化和信息化，运用综合分析法，设计并应用农用地估价信息系统。
关键词：农用地；定级估价；信息系统；设计；应用
相对城镇土地定级估价而言，农用地定级估价是一项新生事物，涉及大量的空间数据和属性数据，对这些数据进行一系列的覆合叠加、空间分析和统计计算，如果依靠人工来做不仅烦琐而且容易出错，而依靠地理信息系统（GIS）建立农用地定级估价信息系统来开展农用地定级估价工作则可大大提高数据处理的速度和精度，在计算机技术已广泛应用的今天，无疑这是一种科学、快捷的方法。根据国土资源部2003年发布的《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，结合作者在农用地定级估价实际工作中遇到的一些问题，对农用地定级估价信息系统的设计提出一些设想，并对利用农用地定级估价信息系统进行农用地定级估价进行简要说明，以利于农用地定级估价工作的开展。
1 农用地定级估价信息系统
农用地定级估价信息系统是地理信息系统的应用子系统，它利用的是地理信息系统的理论和技术方法，以计算机分析、制图为核心，实现农用地定级估价相关因素因子调查表、统计表、样本图件信息的输入、储存与管理，自动计算出因素因子的作用分值，自动进行级别划分，显示和绘制各类因素、因子作用分值的相关图件，经过对样本点进行筛选与测算，最终输出农用地级别及基准地价图。
1.1 农用地定级估价信息系统的设计原则
1.1.1 技术创新与兼顾规程原则
农用地定级估价信息系统的设计应遵循农用地定级估价规程要求，又要充分利用当代高新技术，合理应用各种先进技术成果和相关理论方法，提高系统的开发技术水平和先进性。
1.1.2 面向对象原则
农用地定级估价工作需采用最新的土地利用现状图作为工作底图，该底图具有丰富的空间信息。应用于农用地定级估价中的各种图形信息更是复杂，采用面向对象技术，充分利用类的封装性、记录性、多态性进行模块设计将会大大地方便开发，并且增强应用程序的扩展性。
1.1.3 模块化设计原则
采用结构化和模块化相结合的方法，根据工作要求，自上而下对系统进行功能解析与模块划分。在调查用户需求的基础上明晰系统用户子模块，建立最底层次的“积木块”，然后通过连接形成面向应用的“上层模块”。
1.1.4 一致性原则
在系统设计和建设过程中，应以现有的技术规程为基础，力求标准化、规范化和统一化，阶段实施与整体规划相一致。另外农用地定级估价信息系统作为一个整体，在组织形式、界面风格、操作模式和数据接口以及系统变量的设置、模块的调用、模块间的相互关系等方面应具有一致性。
1.1.5 应用程序与数据分离原则
为了使系统具有良好的可移植性和可维护性，在系统的结构化组织中系统程序代码尽可能与图形数据库、属性数据库相分离。系统还应提供其他数据库的接口，便于各模块相对地独立运行或集成运行。
1.1.6 实用性和安全性原则
农用地定级估价信息系统的设计要“以人为本”，充分考虑国土资源管理部门农用地定级估价业务需要，贴近工作实际，使农用地定级估价信息系统功能强大、界面友好、操作简单、使用方便。另外，为保证系统运行成果数据的安全性，还应设计相应的数据备份等安全性措施和功能。
1.2 农用地定级估价信息系统的软硬件配置
系统运行的硬件环境是系统的物理基础，其配置的高低直接影响着系统运行的效率和好坏。但系统硬件配置受各种因素的影响和制约，如系统控制区域范围的大小、系统管理数据的多少、系统使用部门的经济承受能力等。为使农用地定级估价信息系统的性能有较好地发挥，农用地定级估价信息系统的硬件配置应采用PⅣ以上，具有光盘刻录功能计算机，外围设备应配备激光打印机、A0 幅面工程扫描仪，A0 幅面的彩色喷墨绘图仪等设备。
软件是系统运行的核心，没有软件的支持，再好的硬件设备也无法完成工作。农用地定级估价信息系统的软件一般来说操作系统采用通用的 Windows 系统，地理信息系统（GIS）软件以Mapinfo或MAPGIS等GIS软件为平台，关系数据库软件可以Foxpro等软件为主，在此基础上开发专门管理农用地定级估价数据的数据管理软件，可单独运行，不熟悉程序设计的农用地定级估价人员也能方便操作。
1.3 农用地定级估价信息系统的总体结构
系统包括基础数据处理子系统、土地定级子系统、基准地价评估子系统等。系统体系结构如下页图所示。
1.4 农用地定级估价信息系统的数据库结构
1.4.1 基础数据库
（1）工作底图空间数据库。
（2）离散点分布空间数据库。
（3）各类因素因子属性关系数据库。
1.4.2 过程数据库
（1）各类因素因子复合形成的空间数据库。
（2）各类因素因子分析形成的关系数据库。
农用地定级估价信息系统结构图
1.4.3 结果数据库
（1）用于各种报表输出的定级结果、面积统计数据库。
（2）用于绘制各种分值图、土地级别图、基准地价图等图形数据库。
1.5 农用地定级估价信息系统的功能
1.5.1 定级模块功能
（1）确定因素、因子权重。
（2）自动计算因子作分值。
（3）自动生成因素图。
（4）自动生成总分值图。
（5）自动划分土地级别。
（6）绘制土地级别图及各因素作用分等值线图。
（7）为用户提供交互式修正级别的界面。
1.5.2 估价模块功能
（1）收益样点的计算检验。
（2）样点地价的开发程度、期日等影响因素修正。
（3）异常样点剔除。
（4）确定级别基准地价。
（5）编制宗地地价修正体系。
1.5.3 数据处理模块功能
（1）生成ARC/INFO、MAPINFO、AUTOCAD等空间数据和XLS、DBF、MDB等属性数据。
（2）导入和导出点、线、面的图形和属性数据的编辑功能。
（3）图层数据的空间和条件查询。
（4）实现图层数据的属性统计。
2 农用地定级估价信息系统的应用
2.1 定级因素图形库建立和定级单元划分
通过扫描地图的矢量化、编辑、拓扑及属性库的维护，提供放大、缩小、漫游等基本窗口操作功能，建立分等因素空间和属性数据库。
定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。利用农用地定级估价信息系统采用叠置法或多边形法划分农用地定级单元时用到的就是GIS的空间多边形叠加分析功能。
2.2 农用地定级因素的分值计算和定级修正系数计算
根据《农用地定级规程》的要求，影响农用地级别的因素有自然、经济和社会等多种，但按其空间分布规律，可归纳为两种类型，一是扩散性递减因素，如土地区位因素等；二是区域均质性因素，如土地利用状况、耕作条件等。对于扩散性因素作用分值的计算，采用了GIS的空间缓冲区分析方法和技术。多种定级因素的综合影响程度的确定，即定级因素作用总分值的计算，采用了GIS的空间要素的叠加分析方法和技术。
土地定级因素修正系数的求算，可利用GIS，根据定级因素区域平均分值，自动计算各个定级因素、每一个定级单元的修正系数。
2.3 农用地定级指数的计算及级别划分
利用GIS将根据选定的定级因素，采用连乘或加权平均乘积的方法，将各修正系数叠加到分等指数图层上去，得到土地定级指数图层。
利用GIS系统对定级单元的定级指数进行统计分析，进而找出区分土地级别的指标界限，根据划分土地级别的指标界限对定级单元的定级指数进行分级，从而生成土地级别数据库。
2.4 样点及基准地价计算
利用GIS自动在土地级别数据库中提取地价样点所在的土地级别和定级指数，从行政区界数据库中提取行政区名称和代码；根据样点的用地类型或土地级别，对地价样点的收益项等内容，进行二倍方差检验，剔除不符合要求的异常样点，生成新的地价样点数据库。
根据新的地价样点数据库，采用收益还原法等方法，自动计算样点地价，进而求算各级别的基准地价。
2.5 统计分析、报表生成及图件编制
利用GIS的多维分析，可以完成分村、分乡镇、分地类的等别、级别面积统计分析，方便地进行分类汇总统计，也可以对指定村、指定乡镇和指定地类的级别面积统计分析，同时生成上述内容相应的图表和报表。
利用GIS的编辑和输出功能，可以实现农用地定级估价所有成果图件的数字化并按要求输出各类成果图件。
3 现有农用地定级估价信息系统存在的问题
经过十多年的发展，城镇土地定级估价信息系统得到了广泛的应用和实践，已基本成熟。而农用地定级估价信息系统是伴随着农用地定级估价而生的新事物，现有的一些农用地定级估价信息系统仍不十分完善，主要表现在：①一些农用地定级估价信息系统操作繁琐，由于基层国土资源管理部门工作人员计算机知识普遍缺乏，使用起来十分困难，不利于农用地定级估价更新工作的开展；②一些定级估价信息系统，需要手工输入大量的属性数据，甚至有的农用地定级估价信息系统不能自动识别样点所在级别，在地价计算时增加了很大的工作量；③还有一些定级估价信息系统图形编辑功能不强，需要另外的GIS软件进行农用地定级估价级别图及因素因子作用分值图的编辑修改。
要建立成熟可靠、适应农用地定级估价特点、操作流程贴近实际工作需要、面向基层国土资源管理部门工作人员的农地定级估价信息系统，使基层国土资源管理工作人员能依靠自身力量来进行农用地定级估价及更新工作的信息系统，逐步形成统一的、完整的城乡土地地价体系，从而实现地价统一管理的科学化和信息化，仍然需要认真的探索和研究。
参考文献
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农用地估价规程［S］.国土资源部，2003
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张玉梅.基于 GIS 的开放式城镇土地定级信息系统的设计［A］.2005年中国土地学会学术年会论文集［C］.2005：162～167
农业用地和工业用地价格各地是不同的。如果是在同一城市，但是土地级别、使用年限、地块大小、地块形状、容积率、区位因素不同，价格也是不同的。不过，各地有基准地价标准，工业用地价格就是参照基准地价，再根据地块的级别、区位等因素，通过系统修正进行综合评估确定最后的价格。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。
第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
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